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Alquiler con opción a compra ¿en qué consiste?

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Si no dispones de liquidez en este momento y quieres comprar una vivienda puedes optar por esta posibilidad. Comenzarás pagando cantidades equivalentes a un alquiler y revertirán cuando finalmente compres, pues podrás descontar del precio de compra pactado con el vendedor las cantidades aportadas como renta del alquiler.

Este acuerdo beneficia a ambas partes. No implica necesariamente el incremento de la renta de alquiler pero sí aporta seguridad al propietario, al tener que desembolsar el comprador una prima para poder ejercitar esta opción a compra, cantidad que suele ser mayor que la que se aporta como fianza de un alquiler. También le aporta la garantía de que si el inquilino finalmente no realiza la compra, perderá todas las cantidades aportadas, incluido el desembolso inicial.

Es decir, el alquiler con opción a compra es una posibilidad muy válida para quienes carecen de liquidez en el presente, pero saben que en un plazo de dos, tres años… aproximadamente podrán contar con esa liquidez o bien encontrarse en condiciones para conseguir financiación bancaria.


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Características del contrato:

Este contrato viene regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Las dos cuestiones esenciales que han de aparecer reflejadas en el son el precio de la compra y el objeto del contrato. Se debe especificar de forma concreta:

  • Plazo máximo que puede estar el inquilino en la vivienda sin ejercitar la opción de compra. El periodo máximo para ésto es de 5 años, que es el regulado por la LAU. La compra puede hacerse antes de que finalice el plazo acordado; de hecho dos años suele ser un plazo habitual en que se realiza la compra en la práctica.
  • Importe de la renta mensual del alquiler, que podrá actualizarse con las variaciones del IPC, si así se pactara.
  • A quién corresponde el pago de los gastos del piso o de una posible reforma si fuera necesaria.
  • Acuerdo del comprador conforme está interesado en realizar la venta si el inquilino finalmente quiere ejercitar su derecho
  • Precio de venta de la vivienda
  • Cuantía de la prima inicial a aportar por el arrendatario, que suele ser un porcentaje del precio de venta acordado. Este concepto es interesante para el vendedor pero no es algo imprescindible.

El impago de las rentas de alquiler por dos meses consecutivos implicarían automáticamente la pérdida de la opción a compra así como de la prima inicialmente aportada.

Una vez firmado este contrato por propietario e inquilino, vincula a ambas partes. De este modo, el propietario no podrá alquilar, ceder o vender a un tercero esta vivienda, mientras ese contrato continúe vigente. Una vez finalizado el periodo de dicho contrato, se podrá prorrogar el mismo, si así lo aprueba el propietario, pero en todo caso, la opción a compra habrá caducado, con todas las consecuencias previstas en la ley, pues estamos ante un nuevo contrato diferente.

Este contrato se puede inscribir en el Registro de la Propiedad, especificando el objeto, plazo y precio de la operación.

Tratamiento fiscal de la operación:

La prima entregada así como el porcentaje de cantidades entregadas como renta mensual que se descuenten del precio de compra podrán deducirse en IRPF como adquisición de vivienda habitual por parte del comprador.

Durante la duración del contrato, el inquilino podrá deducirse el alquiler y el propietario ha de declarar esas cantidades percibidas.

Al realizar la venta el propietario tendrá que declarar la ganancia patrimonial, mientras que el comprador podrá deducírsela, si procediera.


 

Ventajas del contrato de alquiler con opción a compra:

en resumenEn resumen, estamos ante una opción muy interesante tanto para el inquilino como para el propietario. Esta opción permite al inquilino ver que el piso se adapta a sus necesidades y su estilo de vida. Además, el dinero abonado como renta mensual es una inversión a futuro, le permitirá ahorrar para ejercitar la opción a compra.

Para el propietario implica no tener el piso parado, de modo que puede obtener rentabilidad por el, así como beneficios fiscales. Por otro lado, le aporta la seguridad de que si el inquilino se retrasa en los pagos, pierde la opción a compra, y la cantidad de prima aportada se la quedaría el propietario.

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